Commercio e Mercato

LE LOCAZIONI AI TEMPI DEL COVID: A CHE PUNTO SIAMO?

La neo ministra Marta Cartabia nel corso dell’audizione al Senato dello scorso 15 marzo ha esposto le sue linee guida per la giustizia, soffermandosi anche sul tema della locazioni, lasciando intendere che ci potrebbe essere un’ulteriore dilazione del blocco degli sfratti in essere sino 30 giugno 2021.

Si tratterebbe della quarta proroga della sospensione disposta inizialmente dal Decreto Cura Italia sino al 30 giugno 2020, poi differita al 30 settembre 2020, poi ancora al 31 dicembre 2020 e infine sino al 30 giugno 2021 per un totale ad oggi di 16 mesi, un termine spropositato e, secondo autorevoli pareri, a rischio di incostituzionalità.

Come se non bastasse, nessuno dei tanti decreti che si sono succeduti è intervenuto per sospendere i termini processuali relativi agli atti esecutivi e quand’anche si interpretassero estensivamente le norme del decreto Cura Italia, quindi applicando anche agli atti esecutivi la sospensione dei termini processuali da esso disposta sino all’11 maggio 2020, nessun altro decreto è intervenuto per congelare le scadenze: pertanto tutti i precetti e preavvisi di sloggio sono decaduti, non potendo essere eseguiti, il che vuol dire che i proprietari saranno costretti a rinotificarli con ulteriore dispendio di costi in danno di entrambe le parti, del creditore che li anticipa e del debitore che se li vedrà addebitati.

Continuare a fronteggiare la pandemia a colpi di sospensioni e proroghe vuol dire non solo rimandare i problemi, ma aggravarli, perchè quando sospensioni e proroghe cesseranno chi vanta crediti agirà senza indugio per recuperarli e chi ha debiti verrà travolto da uno tsunami di richieste di pagamento che difficilmente potrà onorare, avendo in tutto questo tempo dato fondo ai propri risparmi, se ne aveva, oppure contratto nuovi debiti.

Hanno quindi ragione sia l’Unione Inquilini, nel ricordare che non servono nuove leggi su locazioni e sfratti, ma vanno messi Comune e Regioni nella possibilità di attuare programmi atti ad aumentare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale, come pure chiedere agli enti pubblici (Inps e Ministero della Difesa, ad esempio, hanno rispettivamente 3500 e 5200 alloggi vuoti inutilizzati) di mettere a disposizione degli sfrattati i loro alloggi vuoti, sia Confedilizia, che auspica innanzitutto un filtro per distinguere morosità truffaldine da quelle dettate da reali situazione di bisogno, perchè l’attuale blocco rischia di favorire anche chi non merita tutela, arrecando grave e talvolta irreparabile pregiudizio ai proprietari.

E in effetti non è il privato, ossia il proprietario, che deve pensare a chi è in difficoltà, ma lo Stato, mettendo in campo misure di sostegno tanto in favore degli inquilini quanto dei proprietari.

Lo stanziamento di 100 milioni di euro disposto dall’ultima legge di bilancio, poi dimezzato a causa dell’abrogazione integrale di tali norme ad opera del recente Decreto Sostegni, per chi riduce il canone di locazione nell’abitativo è poca cosa rispetto a numeri decisamente più ampi di una crisi che certamente si protrarrà ben oltre la fine della pandemia.

Ecco perché servono riforme capace di dare un sostegno a lungo termine, ossia: estensione della cedolare secca alle locazioni commerciali sia per locatori persone fisiche sia per le imprese, l’eliminazione della tassazione dei canoni di locazione non percepiti e l’interruzione del blocco degli sfratti.

La questione non è “blocco sfratti sì” o “blocco sfratti no”, ma come reagire all’emergenza abitativa e al progressivo rilascio di immobili ad uso commerciale che si stanno verificando in tutte le città, perché, se non si interviene con misure adeguate, ad aumentare la già ampia platea di nuovi poveri finiranno anche i proprietari immobiliari.

AGGIORNAMENTI “BONUS AFFITTI”

1. Fondo perduto affitti: il decreto Sostegni fa ordine tra le agevolazioni introdotte negli ultimi mesi, tuttavia ad oggi ancora inattuate. Il D.L. n. 41 del 22 marzo 2021 elimina il bonus sugli affitti introdotto dalla Legge di Bilancio 2021, ossia il contributo a fondo perduto fino a €1.200 introdotto in favore dei locatori che riducono il canone di affitto e di importo pari al 50% della riduzione accordata. Resta in vigore il contributo a fondo perduto “gemello” previsto dal decreto Ristori, convertito nella legge n. 176 del 18 dicembre 2020, che tuttavia limita l’accesso alla misura esclusivamente per i contratti di locazione in essere al 29 ottobre 2020.

Il Governo, infatti, aveva distrattamente creato una “duplicazione” della norma prevista dal decreto Ristori nella Legge di Bilancio 2021 e così sono stati abrogati i commi da 381 a 384 di quest’ultima, reindirizzando i 50 milioni di euro stanziati verso le nuove misure a sostegno di famiglie ed imprese.

Restano a disposizione del bonus affitto riconosciuto ai proprietari gli ulteriori 50 milioni di euro stanziati dalla legge di conversione del decreto Ristori, che ancor prima del varo della Manovra ha introdotto il fondo perduto del 50% in caso di riduzione del canone di locazione.

Quindi, rispetto a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2021, l’accesso alla misura è limitato ai contratti di locazione in essere alla data del 29 ottobre 2020 (nessun vincolo temporale era previsto invece dalla norma abrogata dal decreto Sostegni).

Non cambia invece l’importo del bonus riconosciuto così come i requisiti per accedervi: il contributo a fondo perduto per il locatore è riconosciuto in caso di affitto di un immobile ad uso abitativo in un Comune ad alta tensione abitativa, qualora costituisca abitazione principale dell’inquilino. Nello specifico, l’accesso al fondo perduto è subordinato alla riduzione del canone previsto dal contratto di locazione. L’importo spettante è calcolato al 50% della riduzione accordata, entro un limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore.

Va evidenziato che ad oggi, malgrado siano trascorsi 60 giorni dai decreti, gli stessi sono inattuati. Il ritardo, probabilmente, è stato causato proprio dalla duplicazione di cui sopra; ora che il legislatore ha riordinato le disposizioni, si confida che l’Agenzia delle Entrate provveda in tempi brevi a rendere fruibile il bonus.

1. Estensione credito d’imposta solo per imprese operanti nel settore turistico ricettivo: Il legislatore è intervenuto nuovamente sulla disciplina del tax credit locazioni di cui all’articolo 28 D.L. 34/2020, prevedendo un’estensione temporale della portata applicativa dell’agevolazione: il bonus è stato riconosciuto, per le mensilità del 2021, alle imprese operanti nel settore turistico ricettivi, ai tour operator ed alle agenzie di viaggio. Nulla cambia per i soggetti diversi dalle imprese operanti in ambito turistico: questi ultimi beneficiano del credito di imposta relativo ai mesi da marzo a giugno 2020, e da ottobre a dicembre 2020, alle condizioni previgenti.

1. Credito d’imposta concesso anche senza calo di fatturato per le attività svolte nei comuni in stato di emergenza, precedente alla crisi epidemiologica.

L’ha chiarito l’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello numero 186 del 17 marzo 2021.

Nel caso di specie, l’interpellante era un albergatore di Rimini, la cui attività era stata messa in difficoltà da un grave evento meteorologico verificatosi prima della pandemia.

L’Agenzia chiarisce che per beneficiare del bonus affitto anche senza calo di fatturato servono tre condizioni chiave da rispettare e tra loro collegate:

• il domicilio fiscale o la sede operativa devono trovarsi nel territorio di comuni colpiti da un evento calamitoso;
• gli stati di emergenza dovevano essere erano ancora in atto, alla data di dichiarazione dello stato di emergenza Covid-19, ovvero al 31 gennaio 2020, secondo quanto stabilito dalla Delibera del Consiglio dei Ministri che porta la stessa data;
• il domicilio fiscale o la sede operativa fiscale devono essere risultare nei comuni colpiti da eventi calamitosi che hanno portato allo stato di emergenza già alla data dell’evento stesso e non dopo.

1. Bonus affitto accessibile anche per i canoni pagati in ritardo nel 2021: il via libera dall’Agenzia delle Entrate si aggiunge ad chiarimento fornito con la risposta all’interpello numero 440 del 5 ottobre 2020 su una situazione opposta. Durante l’evento Telefisco 2021 che si è tenuto il 28 gennaio l’Agenzia ha dichiarato che “anche nel caso in cui il canone relativo ai mesi di riferimento sia pagato nel 2021, fermi restando gli ulteriori requisiti, il credito di imposta in esame risulta utilizzabile successivamente all’avvenuto pagamento”. Tradotto: la possibilità di usufruire del bonus affitto diventa concreta solo nel momento in cui si procede con il pagamento. In anticipo, nei tempi o in ritardo è indifferente ai fini della concessione del credito d’imposta, la conditio sine qua non è che il pagamento sia stato effettuato per accedere al credito di imposta.

1. Estensione del credito d’imposta anche alle occupazioni di fatto: con la risposta n.34/21 l’AdE ha fornito un’interpretazione estensiva dell’art. 28 del D.L. 34/20, dichiarando che l’indennità di occupazione senza titolo è da considerarsi “assimilata” ai corrispettivi pattuiti per il contratto di locazione cessato. Giova precisare che si fa riferimento a occupazioni che presuppongono la preesistenza di un contratto, non a occupazioni abusive, dove manca ab origine il titolo.

1. Credito d’imposta anche nel caso di contratto di sublocazione: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il credito d’imposta compete al locatario in relazione al canone pagato al locatore, anche nel caso in cui lo stesso immobile sia concesso in sublocazione. Il bonus spetta sia al locatario principale che al sub-locatario senza effettuare alcun ricalcolo per tener conto di quanto ricevuto dal primo conduttore nell’ambito della sublocazione.

Avv. Ester Soramel